פסק-דין בתיק ת"א 38724-12-09

פתח דבר

1.         התובעות, א.ט ו- א.ה  (להלן: " א.ט " ו" א.ה ", וביחד: " התובעות"), הן אחיות; והנתבע, ע', הוא בן דודתן (להלן: " הנתבע").

עניינן של התביעה והתביעה שכנגד הוא בנכס מקרקעין שבבעלות משותפת (במושע) של התובעות והנתבע ביחד עם בני משפחה נוספים, כאשר במוקד הדיון ניצב חוזה שנקשר בין הצדדים למכירת חלקו של הנתבע בנכס לידי התובעות. בעוד שהתובעות עותרות לאכיפתו של החוזה, הנתבע עותר לביטולו. עיקר טענתו היא שהתקשר בחוזה עקב טעות או הטעיה באשר ליעודו של הנכס ומכאן באשר לשוויו, ואילו התובעות טוענות שאם אמנם מדובר בטעות, אזי זו אינה אלא טעות בכדאיות העסקה שאין בה משום עילה לביטול החוזה.

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים

2.         הנכס נושא הדיון הוא נכס מקרקעין המצוי ברחוב ************, הידוע כחלקה 159 בגוש 7084 - מגרש בן 1861 מ"ר שעליו בנין מסחרי המכיל 18 חנויות, מתוכן 17 מוחזקות בידי דיירים מוגנים וחנות אחת מושכרת בשכירות חופשית (להלן: " הנכס", נסח מקרקעין צורף כמוצג א' למוצגי התובעות).

עסקינן בנכס "משפחתי" שנבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת על ידי סבם של התובעות והנתבע - המנוח ישראל פרידמן ז"ל, שהיה נשוי לרחל פרידמן ז"ל. עם פטירתו של הסב, עברו זכויותיו בנכס לאלמנתו ושלושת ילדיהם: כרמלה פליישר ז"ל (אמם של הנתבע ואחיו המנוח ישראל פליישר ז"ל), יעקב פרידמן ז"ל (אביהן של התובעות) וחנה מוברמן ז"ל (אמם של דב מוברמן ז"ל וארנון מוברמן). המנוח יעקב פרידמן ז"ל קיבל בהעברה בחיים מאמו, סבתם של התובעות והנתבע, את כל זכויותיה שירשה מהסב המנוח בנכס - וכך הפך להיות בעלים ב- 50% מהזכויות בנכס.

לימים הוחלט על ידי שלושת האחים המנוחים, יורשי המנוחים ישראל ורחל פרידמן ז"ל, להעביר את כל הזכויות בנכס לילדיהם (נכדי ישראל ורחל פרידמן ז"ל). וכך התובעות קיבלו על דרך מכר ללא תמורה 50/100 בחלקים שווים ביניהן מהזכויות בנכס. הנתבע יחד עם אחיו המנוח קיבלו 25/100 בחלקים שווים ביניהם, וארנון יחד עם אחיו המנוח קיבלו 25/100 בחלקים שווים ביניהם. כן סוכם כי כל עוד ההורים בחיים הם יקבלו את ההכנסות מהנכס.

למרבה הצער נהרג אחיו של הנתבע, המנוח ישראל פליישר ז"ל, בתאונת דרכים חודשים ספורים לאחר קבלת הזכויות. על פי צוואתו של האח המנוח, ירש הנתבע את זכויותיו, כך שהנתבע הפך להיות בעלים של 25/100 מהזכויות בנכס. על הזכויות שירש הנתבע מכוח צוואת אחיו המנוח (מחצית מזכויות הנתבע בנכס), נרשמה הערה: "כפוף לסעיף 3 לצוואה". אין מחלוקת בין הצדדים, שההערה במהותה היא הערת "יורש אחר יורש" - הערה שמגבילה רק את הורשת אותו חלק בנכס, אך לא את מכירתו במהלך חייו של הנתבע, שאז אין כל מניעה להסרתה של ההערה כאמור (להלן: " ההערה").

במשך כל אותן השנים ועד למותו ניהל ופיקח על הנכס המנוח יעקב פרידמן ז"ל, אביהן של התובעות. לאחר פטירתו המשיכו התובעות יחד עם אימן, מרים פרידמן, בניהולו השוטף של הנכס - דהיינו דאגו להשכרתו, לגביית דמי השכירות וחלוקתם בין הבעלים ולאחזקתו, כאשר הנתבע מבחירתו החופשית אינו עוסק בכך.

3.         לקראת סוף חודש אוגוסט 2009, פנה מתווך בשם להב (להלן: " להב") אל הנתבע, הציג עצמו כמי שמחפש נכסים עבור לקוחו עו"ד יוסף תשובה (להלן: " תשובה"), וביקש לברר עם הנתבע אם הוא מעוניין במכירת הנכס. הנתבע, שלדבריו טרם החליט אז אם הוא מעוניין במכירת חלקו בנכס, הפנה את המתווך לא. ט  - בבחינת מי שמנהלת את הנכס ובהיות התובעות הבעלים ברוב הזכויות בו.

ואמנם המתווך להב פנה לתובעות, שלטענתן לא ראו סיבה להיפגש עימו כפי שביקש, משלא גילו כל עניין במכירת חלקן בנכס. אלא שלדבריהן הוא הפציר בהן להיפגש, בנימוק שלקוחו תשובה מתכוון לרכוש את חלקו של הנתבע; ועל כן ומאחר שהלה עתיד להיות שותפן, מן הראוי שיכירו אותו. גם תשובה התקשר והפציר בתובעות ברוח זו, עד שלבסוף הן נעתרו, ופגישה אכן התקיימה במסעדה בנתניה בראשית ספטמבר 2009 (להלן: " פגישת ההיכרות"). משהגיעו התובעות למקום, המתינו להן להב ואביו רפי שפירא (להלן: " שפירא") - בעל משרד של יזמות ותיווך מזה שנים רבות ביחד עם בנו להב, כאשר לגרסתו עיקר עיסוקו של להב הוא בתיווך ואילו עיקר עיסוקו של שפירא כיום הוא ביזמות (עמ' 74 לפרוטוקול ש' 19-17, עמ' 77 ש' 11-9). בפגישה היה נוכח גם תשובה.

אין חולק כי באותה פגישה היה ברור כי אין בכוונת התובעות למכור את חלקן בנכס. עם זאת הן נתנו ביטוי לחששן שגורם מחוץ למשפחה יהא שותף איתן, וגם מפני השתלטות תשובה על הנכס - כך לגירסתן - בעיקר לנוכח התפארותו בדבר כוונותיו וכישוריו בתחום הנדל"ן והיזמות. בעקבות פגישת ההיכרות ועל מנת להפיג את חששן, שלח להן תשובה, לגרסתו, נוסח הסכם לשיתוף פעולה עימן בקשר עם הנכס - שאותו הציג במהלך הדיון וסומן נ/7; ואולם ייאמר כבר כעת כי התובעות הכחישו כי מסמך כזה נתקבל על ידן, ואכן לא הוכח כי זה נשלח או התקבל. מכל מקום, בליבן של התובעות גמלה החלטה ברורה שלא לשתף פעולה עם תשובה, ובעקבות פניות טלפוניות נוספות של שפירא הבהירו לו כי אין מקום להמשך המגעים. בכך סברו התובעות כי עניין זה בא אל סיומו ולא נתנו עוד דעתן עליו. לטענת התובעות, בכל אותה תקופה לא נתקיימה כל שיחה בינן לבין הנתבע - והוא אינו טוען אחרת.

קיימת מחלוקת בין הצדדים אם בפגישת ההיכרות דובר על סכומים שבדעת תשובה והמתווך שפירא מטעמו להציע לנתבע עבור חלקו בנכס ואם דובר על ייעודו - כאשר שפירא ותשובה טוענים שאמנם כך, ואילו התובעות טוענות שלא היו דברים מעולם. יתר על כן, לגרסת שפירא ותשובה, במהלך פגישת ההיכרות סיפרו לתובעות שתשובה באמצעות המתווך מתכוון להציע לנתבע לרכוש את חלקו בסכום של 3 מליון ש"ח; ותגובתן של התובעות היתה כי מאחר שלנתבע אין מושג בנדל"ן, זוהי הצעה מופרזת. על כן ובעצה אחת איתן החליט שפירא, לדבריו, להציע לנתבע סך של 1.6 מליון ש"ח בלבד - גרסה המוכחשת מכל וכל על ידי התובעות. ועוד אדרש לכך בהרחבה.

4.         במצב דברים זה המתווכים להב ושפירא שבו ופנו לנתבע, הודיעו לו כי התובעות אינן מעוניינות למכור את חלקן וכי לקוחם מעוניין לרכוש את חלקו בסך 1,600,000 ש"ח. באותה עת גמלה בליבו של הנתבע זה מכבר ההחלטה למכור את זכויותיו " עקב מצוקה כלכלית שראיתי שאני לא יוצא ממנה" (פרוטוקול עמ' 98 ש' 9-3). עם זאת הנתבע, ששוכנע שההצעה טובה, ראה לדבריו חובה מוסרית ומשפחתית לספר לתובעות על דבר ההצעה שקיבל ולברר עימן אם ברצונן לרכוש את חלקו בסכום שהוצע לו.

שיחת הטלפון מאת הנתבע שהתקיימה באוקטובר 2009 תפסה את התובעות בהפתעה, בעת ששהו עם אימן באיטליה למשך שבוע ימים. לגרסתן, הנתבע לא פירט בפניהן מיהו המציע והן גם לא שאלו, ועל המחיר שהוצע לו שמעו לראשונה מפיו. א. ט , שקיבלה את השיחה, ביקשה שהות קצרה כדי לחשוב ולבדוק אם אמנם רצונן של התובעות להתקשר בעסקה ואת יכולתן הכלכלית לעמוד בה. לאחר כיומיים, משום הלחץ שהפעיל הנתבע לקבלת תשובה מיידית, חזרה אליו א. ט  עם תשובה חיובית. התובעות מבהירות כי זמן קצר קודם לכן עברה אימן לדיור מוגן ומכרה את דירתה ברמת גן בסך של כ-2 מליון ש"ח שטרם הוחלט כיצד יושקע, וסכום זה היה נזיל ואיפשר להן להיענות להצעה.

משהודיעה א. ט  לנתבע את החלטת התובעות כאמור, אמר לה כי הוא עומד לפנות לשמאי. לדבריה, היא הופתעה מאמירתו זו משום שיצאה מתוך הנחה שלא היה פונה לתובעות מלכתחילה אלמלא היתה בידיו שמאות קודם לכן. ואולם, לגרסתה, שמחה גם כעת כי בדעת הנתבע לפנות לשמאי ואמרה לו שימתינו לתשובתו. כאשר חזר אליה הנתבע שוב, לא התייחס עוד לנושא השמאות, אלא טען שהמציע שיפר את הצעתו ומוכן לשאת גם בעלות היטל השבחה; והנתבע ביקש לדעת אם התובעות מוכנות גם לכך. יוער כי קיימת מחלוקת אם נושא היטל ההשבחה עלה מלכתחילה או רק בשיחה נוספת, ואולם אין הדבר משמעותי. כך או אחרת, כאשר ביקשו התובעות לברר עם הנתבע את שיעור היטל ההשבחה, השיב שאינו יודע וכי לדברי בא כוחו בירור העניין ייערך זמן שאין לו לנתבע. התובעות נתבקשו לכן להודיע את עמדתן להצעה כמות שהיא - כן או לאו. התובעות, לטענתן, מתוך שחפצו להותיר את הנכס בתוך המשפחה, שבו ונתנו את הסכמתן לנתבע; אך עם זאת ומאחר שלא ידעו את היקף היטל ההשבחה שיכול שיתחייבו בו, ביקשו מהנתבע הנחה של 50,000 ש"ח על המחיר שהציע - והלה נתן הסכמתו. משכך, הועמדה התמורה על סך 1,550,000 ש"ח, כאשר התובעות מצידן הביעו נכונות לכך כי העסקה תהיה במזומן, שכן כאמור הכסף היה בידן.

העסקה סוכמה אפוא, ורק בשלב זה כטענת התובעות - ולא נטען אחרת - פנו לייעוץ משפטי לצורך הוצאתה אל הפועל. ואמנם זמן לא רב לאחר מכן, ביום 4.11.09 נפגשו הצדדים ובאי כוחם במשרד ב"כ הנתבע, עו"ד דנגור, וחתמו על החוזה שנערך על ידו (לעיל ולהלן: " החוזה", מוצג ב' למוצגי התובעות). במעמד חתימת החוזה חתם הנתבע גם על המסמכים הבאים, על פי הוראות החוזה - יפוי כוח בלתי חוזר, שטרי העברת בעלות, שטר המחאת זכויות כלפי השוכרים בנכס, ובקשה לרישום הערת אזהרה (מוצגים ג' - ו' למוצגי התובעות).

5.         באשר לתמורה - נקבע בחוזה כי זו תשולם בשני שיקים בנקאיים שיופקדו במעמד החוזה בנאמנות בידי עו"ד דנגור - האחד על סך 950,000 ש"ח לפקודת הנתבע שיימסר בידיו עם רישום הערת אזהרה לטובת התובעות; והשני על סך 600,000 ש"ח לפקודת ב"כ הנתבע שיופקד בידיו עד להמצאת כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הבעלות בתוך 6 חודשים.

לטענת התובעות, חרף האמור לא עמד הנתבע על מסירת שיקים בנקאיים והסכים שתחתם יינתנו שיקים פרטיים החתומים בידי אימן של התובעות. לצורך זה, האם אף היתה נוכחת במעמד חתימת החוזה. אלא שאז נתברר כי הגם שהצדדים יצאו מתוך הנחה שההערה הרשומה בנסח המקרקעין על זכויותיו של הנתבע אינה אלא הערת "יורש אחר יורש" שאין כל מניעה להסרתה - בפועל נוסח ההערה התייחס "לסעיף 3 לצוואה", והצדדים ביקשו להזמין את מסמכי הרישום בלשכת רישום המקרקעין כדי לוודא שאכן ההערה היא כפי שסברו. על רקע זה הוסכם להמתין עם מסירת השיקים עד לקבלת המסמכים כאמור. דברים אלה אינם שנויים במחלוקת (ראו עדות הנתבע בעמ' 101 לפרוטוקול ש' 18 עד עמ' 102 ש' 10). כפי שכבר צוין, גם אין חולק כי אמנם נתברר שההערה אינה מעוררת כל בעיה וכי אין מניעה להסרתה.